Tout sur le diagnostic énergétique
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, évalue la performance énergétique d'un logement. Il estime sa consommation d'énergie et son niveau d'émission de gaz à effet de serre, et il est devenu l'un des documents les plus structurants du marché immobilier.
Quels logements sont concernés
Le diagnostic est obligatoire pour tous les logements d'habitation occupés au moins 4 mois par an. Il est exigé à la vente comme à la location, et il doit être réalisé avant la mise sur le marché, afin d'être communiqué aux candidats acquéreurs ou locataires.
Il est également obligatoire pour les bâtiments neufs, et des DPE collectifs existent à l'échelle d'un immeuble.
Quelques exclusions subsistent, notamment certains bâtiments à usage saisonnier limité, les lieux de culte et les constructions provisoires.
Qui le réalise
Le DPE doit être établi par un professionnel certifié par un organisme accrédité. Sa certification se vérifie dans un annuaire public, et il doit être couvert par une assurance et indépendant du propriétaire comme des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.
Le coût est à la charge du vendeur ou du bailleur. Il varie selon la surface et la localisation, et il se compare : les écarts entre diagnostiqueurs sont réels pour une prestation identique.
Comment il est réalisé
La procédure est formalisée par un logiciel réglementé, alimenté par des relevés faits sur place : surfaces, orientations, matériaux et épaisseurs des parois, type de menuiseries et de vitrages, système de chauffage et de production d'eau chaude, ventilation, année de construction.
Depuis la réforme du DPE, la méthode est unique et fondée sur les caractéristiques du bâtiment, et non plus sur les factures. Cela rend les diagnostics comparables entre eux et indépendants du comportement des occupants précédents.
Le diagnostiqueur doit pouvoir accéder à tous les locaux et disposer des documents utiles : plans, factures de travaux, notices d'équipements. Un dossier préparé améliore sensiblement le résultat, car en l'absence de justificatif le logiciel retient des valeurs par défaut pénalisantes.
Étiquettes du diagnostic énergétique
L'étiquette énergie indique la consommation annuelle du logement, sur une échelle de A, faible consommation, à G. L'étiquette climat indique l'impact de cette consommation en émissions de gaz à effet de serre.
Depuis la réforme, le classement final retient la plus défavorable des deux : un logement bien isolé mais chauffé au fioul peut être déclassé par ses émissions.
Le document indique en outre une estimation des dépenses annuelles d'énergie, sous forme de fourchette, ainsi que des recommandations de travaux.
Validité et opposabilité
Un DPE est valable 10 ans, sous réserve des dispositions transitoires prévues pour les diagnostics établis selon d'anciennes méthodes.
Point important : le DPE est devenu opposable. Il n'a plus valeur simplement informative, et un acquéreur ou un locataire qui constate une erreur peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur, et contre le diagnostiqueur.
Le classement doit figurer dans toute annonce immobilière, avec l'estimation des dépenses d'énergie.
Conséquences du DPE pour la location
C'est le changement le plus lourd des dernières années. Les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif : le gel des loyers s'applique aux passoires énergétiques, et l'interdiction de mise en location s'étend par étapes aux classes les plus basses, selon un calendrier fixé par la loi.
Un audit énergétique réglementaire est par ailleurs exigé à la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété les plus mal classés. Il va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés.
Ces échéances et ces seuils évoluent : ils se vérifient auprès des sources officielles au moment du projet.
Améliorer son classement
L'ordre est toujours le même, et il vaut mieux qu'une addition de gestes isolés.
Isoler les combles, poste le plus rentable et le plus simple. Traiter l'étanchéité à l'air. Assurer une ventilation efficace, sans laquelle l'étanchéité crée de l'humidité. Isoler les murs et remplacer les menuiseries. Et remplacer en dernier le système de chauffage, dimensionné sur le besoin résiduel après travaux.
Une rénovation globale, conduite d'un seul tenant avec un accompagnement, produit de bien meilleurs résultats qu'une succession de gestes séparés, et elle est mieux aidée.
Diagnostic électrique
Il ne faut pas le confondre avec le DPE. L'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire à la vente et à la location lorsque l'installation a plus de 15 ans. Il porte sur la sécurité, mise à la terre, protection différentielle, dispositifs de coupure, matériel vétuste, et non sur la consommation.